용적률 건폐율 뜻 계산방법 정리 '주의할점'
부동산 관련해서 투자에 대한 용어중에서 '용적률, 건폐율'이 있습니다. 이 용어들은 재건축, 재개발 같은 대규모 프로젝트에서 사용하는 것으로 두가지의 개념을 꼭 이해해야 하기도 합니다. 그리고 이 용적률, 건폐율은 단순한 숫자가 아니고 부동산에 대한 가치를 좌우하는 중요한 기준입니다. 그럼 용적률 뜻, 건폐율 뜻에 대해서 알아보면서 용적률 계산, 건폐율 계산방법에 대해서도 알아보겠습니다.
[건폐율 뜻]
건폐율 뜻은 '대지 면적에 비해서 건물이 차지하는 면적의 비율'을 뜻하고 있습니다. 간단히 내가 소유하고 있는 땅에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 의미하고 있습니다.
건폐율이 낮으면 낮을 수록 건물들이 넓게 퍼져 있지 않아서 건물 간에 거리들이 멀어지면서 조경 공간이 더욱 많이 확보하게 됩니다. 그래서 건폐율이 낮으면 주거 환경들이 쾌적해 진다고 합니다. 이에 정부에서는 지역의 용도 지역에 따라서 이것을 규제해 도시의 밀도를 조절하기도 합니다. 주거 지역들은 쾌적한 환경을 유지하기 위하여 건폐율이 낮게 제한 된다고 합니다.
[건폐율 계산방법]
건폐율 공식 계산은 (건축면적 ÷ 대지면적) x 100 입니다.
예시로 설명하면 대지면적이 100평이며 건물이 차지하는 면적(건축면적)이 50평일 때 (80 ÷ 100) x =50% 입니다. 좀더 다른 예시로 대지면적 100평이고 건물이 차지하는 면적 60평이면 (60 ÷ 100) x 100 =60% 입니다. 여기서 60%는 건물이 대지의 40%를 차지하고 나머지 40%는 비어있던지 조경이나 도로 등으로 사용됩니다.
[용적률 뜻]
용적률은 대지 면적 대비로 건물 전체의 바닥 면적(연면적)의 비율을 뜻하고 있습니다. 간단히 건물을 얼마나 높이 쌓을 수 있는가를 나타내는 지표라고 보시면 됩니다. 그리고 용적률이 중요한 이유는 높으면 같은 면적의 대지에 더욱 많은 세대들이 들어갈 수 있습니다. 그러면 당연히 수익성도 커집니다. 반면에 낮으면 개발할 수 있는 층수 세대수가 제한되어서 사업성에 큰 영향을 미치게 됩니다.
그래서 정부에서 도시 계획에 따라서 이것을 규제하고 특정한 지역의 개발 규모들과 밀도를 조절하고 있습니다. 상업 지역의 경우 용적률이 높게 설정이 되며 주거 지역들은 상대적 낮게 설정된다 합니다.
[용적률 계산방법]
용적률 공식 계산은 (연면적 ÷ 대지면적) x 100 입니다.
예시에서 대지면적이 150평입니다. 그리고 1층은 50평, 2층도 50평, 3층도 50평인 건물입니다. 이때 연면적은 300평입니다. (150 ÷ 150) x 100=100% 입니다. 즉 1층 50평 + 2층 50평 = 100평입니다. 그리고 4층에 건물을 짓는다면 연면적 200평이 됩니다. 용적률 200%가 됩니다. 그래서 용적률이 높을 수록 건물을 더욱 높게 지을 수 있게 됩니다.
[용적률, 건폐율 계산시 주의 사항]
1. 발코니나 주차장 면적들도 포함되어있는 여부를 확인해야 합니다. 이것 때문에 계산시 완전히 달라질 수 있기 때문입니다. 발코니는 일정 크기를 넘게 되면 연면적이 포함되고 주차장 역시 필로티 구조라면 제외될 수 있다고 합니다.
2. 용도 지역들에 따라서 차이가 있을 수 있습니다. 같이 대지 면적인데 지역에 따라서 허용되는 기준이 다르기 때문입니다. 그래서 주거지역은 제한이 많습니다. 상업지역은 더욱 높은 비율로 허용이 된다고 합니다.
[용적률과 건폐율이 부동산 투자에 미치는 영향]
두가지의 지표로는 개발 가능성, 수익성에 대한 중요한 기준이 됩니다.
1. 건폐율은 낮은 지역의 건물간에 거리들이 넓으며 주변 환경이 쾌적하여 주거지로 가치가 매우 높습니다. 또 고급 주거단지들은 다들 건폐율이 낮은 경우들이 꽤 많다고 합니다.
2. 용적률은 높은 지역에 대한 대지에 더욱 많은 층을 쌓을 수 있게 세대를 확보할 수 있습니다. 그리고 수익성도 높아집니다. 이때 재건축, 재개발 투자에 기존의 아파트들의 용적률이 낮으면 더 높은 층을 짓고 수익을 올리는 여지가 커서 큰 장점으로 작용이 됩니다.
[이 두가지는 지역별로 다르게 적용됩니다.]
모든 지역들이 당연히 동일한 기준으로 적용 되지는 않습니다. 이유는 국토계획법에 따라서 용도에 따라 다른 비율들이 적용됩니다.
1. 전용주거로 용적률이 낮으며 건폐율도 상대적으로 낮아 주거 환경들이 쾌적한 대신에 개발 가능성이 제한되게 됩니다.
2. 일반주거로 전용 주거지역보다 용적률이랑 건폐율이 좀 높습니다. 그래서 적절한 주거 환경이랑 개발 가능성을 전부 충족시킬 수 있는 지역을 말합니다.
3. 상업지역은 용적률이 굉장히 높습니다. 그래서 같은 대지에 더욱 많은 층들을 쌓을 수 있어 주거보다는 상업시설에서 주로 이루며 도시 중심부에서 밀집도가 높아지게 됩니다.
부동산 투자하는데 용적률이랑 건폐율에 대한 수치보다는 지역에 대한 용도와 규제 사항까지 같이 살펴야 합니다. 쾌적한 주거환경이냐 개발기회을 얻을 수 있는 곳인가?를 체크해야 합니다. 그리고 이로 인해서 재건축, 재개발 투자시에 수익성이 극대화 될 수 있습니다.