전세보증보험 언제 가입해야 하나요? '조건, 비용, 필요성, 절차' 신청방법
최근 전세 관련된 내용으로 다양하게 포스팅 하였습니다. 근저당 있는 전세집과 근저당 없는 전세집의 차이점 [내용확인하기] 그리고 근저당있는 전세집 입주는 어떨까? [내용 확인하기] 전세 계약 준비사항과 준비사항은? [내용 확인] 등의 내용들입니다. 요즘 집값 문제로 매매 보다는 전세를 알아보는 사람들이 많다고 합니다.
근데 이 전세 같은 경우의 가장 큰 문제는 '전세사기' 옛날부터 빌라전세, 깡통전세 등등 다양한 문제들이 많아서 전세 사기 피해보신 분들이 굉장히 많았습니다. 그래서 생긴것이 전세보증보험인데 최근 2025년 정부차원에서 '전세사기 피해자 보호' 정책이 강화되면서 전세보증보험 가입이 필수가 되고 있다고 합니다.
전제보증보험이란?
전세보증보험은 임차인이 전세계약이 끝났는데도 불구하고 전세금을 돌려박지 못하게 되는 상황이 생겼을 경우에 보증기관이 대신 전세금을 반환해주는 제도입니다. 그래서 대표적으로 보증기관은 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증보험이 있습니다. 이런 전세보증보험 언제 가입해야 하는지 또 가입 조건과 비용은? 그 필요성과 절차 그리고 신청방법에 대해서 설명드리겠습니다.
전세보증보험 언제 가입해야 하나요?
전세보증보험은 전세 계약 기간 중 특정한 시점에 가입을 해야 효력이 발생됩니다. 그래서 가입시기는 보증 기관에 따라서 약간 다를 수 있으나 일반적 기준들은 아래 설명하는 내용들입니다. 그러니 꼭 참고하세요.
1. 신규전세계약할 때 전세보증보험에 가입해야 합니다.
전세 계약서상의 잔금 지급일과 전입신고일 중에서 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 절반(1/2)가 지나기 전에 가입을 하셔야 합니다. 예로 2025년 5월 1일에 잔금을 지급하고 전입신고를 완료했으며, 계약기간이 2년(2027년 4월 30일 만료)라면 2026년 4월 30일 이전에 가입을 해야 합니다.
2. 갱신 전세 계약할 때 꼭 가입해야 합니다.
기존의 전세 계약을 갱신한 경우 입니다. 갱신 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청하셔야 합니다. 혹시나 갱신 계약이 2025년 6월 1일부터 2년이라면 꼭 2026년 5월31일까지 가입이 가능하니 참고하세요. 그리고 전세 재계약 할 때 준비해야 하는 사항이나 주의사항에 대한 내용으로 [참고링크]를 통해서 꼭 확인하세요.
3. HUG 및 SGI 기준
보통이 임대차계약 체결 후에 1개월 이내 또는 잔금 지급일 이전에 가입하는 것이 안전합니다. 그리고 HUG 기준: 일주일(전입일) 또는 계약 시작일 중 빠른 날로 1년이내 입니다. SGI 기준: 전입후에도 가입 가능하나, 집주인 신용도에 따라서 제한될 수 있습니다. ※ 계약전에 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다. 그리고 사전 상담을 통해서 조건을 점검하세요.
'주의사항' 너무 늦게 가입하시면 보증 기관이 심사를 거부할 수 있습니다. 그러니 무조건 계약 초기에 가입하는 것이 가장 안전하다고 할 수 있습니다. 전세 사기 피해가 늘어나면서 정부에서 가입 시기를 보다 유연하게 조정할 가능성이 제기 되고 있기도 합니다.
전세보증보험 가입조건은?
전세보증보험의 경우 누구나 가입이 가능하지 않습니다. 몇몇 일정 조건에 충족되어야 하고 2025년 그 기준으로 주요기관은 (HUG, SGI, HF)들이 있고 그 조건은 다음과 같습니다.
▶ 공통 조건 안내
- 주택유형: 아파트, 주거용 오피스텔, 단독.다가구, 연립.다세대 주택 등 주거용으로 등록된 곳
- 임차인 요건: 전입 신고와 확정일자를 완료한 무주택 세입자
- 계약기간: 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.
- 등기부등본 확인: 주택에 선순위 채권(근저당 등)이 있어도 선순위 채권과 전세보증금 합계가 주택 시세의 100% 이하일 때 가능합니다. (기관별 기준이 상이)
▶기관별 조건 안내
- HUG(주택도시보증공사) 조건
- 전세보증금은 수도권 7억이하, 그외 지역은 5억원 이하 입니다. 주택시세 대비 보증금 비율에서는 2025년 정책 강화로 주택 시세에서 70 ~ 80% 이하로 권장하고 있습니다. 추가 요건은 깡통전세 방지로 심사 강화, 임대인의 신용도 점검 가능성이 있습니다.
- HF(한국주택금융공사) 조건
- 전세보증금은 수도권 7억원 이하 그외 지역은 5억원 이하로 주택도시보증공사와 동일합니다. 우대조건에서는 다자녀, 신혼부부, 저소득층 등은 보증료 할인 적용이 됩니다.
- SGI(서울보증보험) 조건
- 전세보증금: 아파트는 제한없음으로 그외 주택들은 10억원 이하입니다. 특징은 조건이 비교적으로 유연하지만 보증료가 높습니다.
전세보증보험 비용은? 얼마?
전세보증보험 비용인 보증료는 전세보증금 액수, 계약기간, 기관별 보증료율에 따라서 달라지는데 '계산공식' 보증료=전세보증금 X 보증료율 X (계약기간 / 365) 입니다.
▶ 기관별 보증료율은?
1. HUG 는 연 0.1% ~ 0.3% 인데 주택유형, 부채 비율에 따라서 변동 됩니다. 예로 전세보증금 3억원, 2년 계약일 때는 약 60만원 ~ 180만원(모바일 가입시 3% 할인)
2. HF 는 연 0.02% ~ 0.04%로 우대 조건 적용시 최저입니다. 그래서 전세보증금 1억원, 2년 계약할 때 약 4만원 ~ 8만원 입니다.
3. SGI 는 연 0.2% ~ 1.5%로 신용도에 따라서 상이 하며 전세보증금 5억원, 2년 계약으로 약 200만원 ~ 1,500만원 입니다.
이 3가지에서 HUG는 모바일 가입하면 3% 할인되고 HF는 우대조건 충족시 추가 할인이 제공됩니다. 그리고 임대사업자라면 보증료의 75%를 집주인이 내고, 25%를 세입자가 부담하게 됩니다. (의무가입입니다. )
전세보증보험의 필요성은?
전세로 살고자 한다면 무조건 전세보증보험을 알아야 합니다. 이 보증보험 없이 전세를 산다는건 그냥 내돈 가져가라고 생각하는 것이라고 생각할 수 있습니다. 그럼 왜!? 전세보증보험이 필요한지 몇가지를 설명드리겠습니다.
1. 전세사기예방을 위해 꼭 필요합니다.
당연하지만 깡통전세, 이중계약 같은 여러 전세 관련된 사기 피해가 발생했을 때 보증기관이 전세금을 보장하여 세임자의 자산을 보호해주기 위해서 꼭 필요합니다.
2. 금융안정성을 위해 꼭 필요합니다.
보통 전세집들의 가장 큰 문제는 집주인들의 채무 상황들입니다. 임대인이 파산하는 경우들도 있습니다. 이럴 때 세임자를 보호하기 위함인데 이외에도 이사를 위해서 전세금 반환을 요청하지만 미반환으로 인한 이사 지연문제 또는 법적 분쟁 등의 경제적. 정신적인 부담을 감소하기 위해서 꼭 필요합니다.
3. 심리적인 안정감을 줄 수 있습니다.
전세 종료하면 집중인이 전세금을 돌려줘야 합니다. 그런데 최근 커뮤니티를 보면 전세 보증금을 돌려 달라고 하니 알아서 부동산에 집 올리고 집 나가면 돈 돌려줄 수 있다 라는 식이었습니다. 이런 문제에서 갈등 없이 전세금 회수가 가능해서 입니다.
4. 정책 변화로 인한 필요성입니다.
2025년 정부에서 가계 대출 관리 강화로 보증 비율이 100%에서 90%로 축소될 가능성이 있기에 전세보증보험이 대출과 연계되어있는 필수 요소로써 자리를 잡았습니다.
5. 은행 전세 대출 조건에 꼭 필요합니다.
은행들에서는 요즘 보증보험을 대출 조건으로 요구하는 경우들이 정말 많습니다. 이유는 전세사기 같은 위험 상황을 대처하기 위함이고 이것을 조건으로 요구하게 도히는 것입니다.
※ 통계에서는 2024년 HUG 기준 전세보증 가입건수가 약 25만건으로 이것은 전세 사기 피해 증가와 맞물려서 필요성이 더욱 부각되었다는 것을 보여주고 있습니다.
전세보증보험 가입절차는?
전세보증보험에 가입을 하기 위해서는 여러 절차들이 꼭 필요합니다.
1. 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
주택 조건이나 보증금 한도, 본인의 자격을 확인하기 위함이고 HUG, HF, SGI 홈페이지에서 사전 점검을 통해서 가능합니다.
2. 필요 서류를 준비 합니다.
주민등록등본 및 사본과 전세 계약서 사본(확정일자 포함), 전세보증금 지급확인서류(통장 내역 등), 전입세대 열람 내역, 부동산 등기부등본, 건축물 대상(주거용 확인용) 들이 필요합니다. 좀더 자세한 서류는 HUG보증센터, SGI서울보증 사이트 등에서 확인해보는 것을 추천합니다.
3. 신청 및 심사 진행사항 안내
'방문신청' 은 HUG 지사 또는 HF 제휴 은행 또는 SGI 지점에 방문해서 신청이 가능합니다. '모바일신청'은 HUG모바일 앱, 토스, 네이버부동산, 카카오페이 등에서 신청이 가능합니다. '심사 진행'은 보증 기관이 주택과 임대인의 신용도를 평가하는데 평균적으로 1 ~ 2주 정도의 기간이 소요 됩니다. '심사 완료 후' 보증료를 납부해서 보증서가 발급됩니다.
전세보증보험 신청방법 안내
1. HUG 전세보증보험 신청방법으로는 '홈페이지 접속[바로가기] > 안심전세포털 클릭 > 보증가입 클릭 > 보증신청하기 클릭 > 전세보증 신청하기 > 아파트, 연립, 단독 등 해당 사항 클릭 > HUG 인터넷 보증 신청 클릭 > 보증신청 클릭 > 보증신청 가능여부 확인을 위해서 1번부터 순서대로 진행합니다.' 온라인 또는 앱으로 신청할 수 있습니다. 그리고 '제휴은행(신한, 국민, 우리 등)'에 방문하여 신청도 가능하니 꼭 참고하세요.
2. HF 전세보증보험 신청방법으로는 ' 홈페이지 접속[바로가기]' HF 같은 경우는 전세자금 대출 할 때 은행의 요청에 따라서 공사가 담보(보증서)를 제공하는 상품입니다. 조건에만 부합한다면 은행의 심사에 따라서 가능여부가 달라질 수 있습니다. 그리고 토스 앱 연계{ 서비스를 제공하고 있습니다.
3. SGI 전세보증보험 신청방법으로는 '홈페이지 접속[바로가기]' 홈페이지 접속 해서 본인의 상황에 해당 되는 상품을 골라서 신청하시면 됩니다. 상품 종류가 굉장히 많기 때문에 꼭 잘 확인하셔야 합니다. SGI는 간편가입신청 서비스를 이용할 수 있으니 이점도 꼭 참고하세요. 그리고 SGI 지점 방문하여 신청도 가능합니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 전세보증보험은 더이상 선택이 아닙니다. 그냥 필수 입니다. 그리고 현재 2025년 전세사기 예방은 나 자신이 지켜야 합니다. 그러기 위해서 사전 준비와 정보가 관건입니다. 가입할 때 가장 좋은 시기는 계약기간의 절반 이내, 조건은 주택과 세입자 자격 충족, 비용은 기관별로 상이 합니다. 전세사기 방지를 위해서 꼭 필요하다 할 수 있습니다.