요즘 전세 관련된 좋지 못한 문제들이 많이 일어나고 있습니다. 전제로 살다가 나가려고 전세금을 달라고 하는데 배째라는 식의 태도로 여러 온라인에서 이슈되고 있습니다. 이런 문제 말고도 전세 사기, 깡통사기, 전세 재계약 인상 등에 대한 여러 문제들이 있는데 이런 상황에서 준비해야 할 것들과 주의사항 그리고 전세 재계약 임대차 계약서를 꼭 써야 하는지에 대해서도 설명드리겠습니다.
전세로 잘 살고 있었는데 어느덧 재계약을 하자는 소리가 들려 옵니다. 계약서를 또 써야 하나? 라는 말에 대하여 진지하게 고민하는 사람들이 굉장히 많습니다. 그냥 전화해서 계속 사실건가요? 하면 네 계속 살게요. 그렇게 구두로 하고 끝내면 되지 않나요? 라고 생각하지만 절대 그리 단순하지 않습니다.
이때 편한 케이스로는 보증금, 조건 모두 그대로일 때입니다. 이럴 때는 그냥 조용히 계약 만료일 넘기게 되면 자동 2년을 더 살게 됩니다. 그리고 이것을 '묵시적 갱신' 이라고 불리고 있습니다. 아무말 없다면 자동 연장이라고 보면 됩니다. 이때 계약서도 다시 안써도 되고 확정일자도 그대로 유지되어서 노터치 입니다.
근데 진짜 중요한건 보증금이 달라질 때 꼬이기 시작합니다. 전세 시세가 떨어지고 보증금을 낮추게 되었다? 그럼 굳이 새 계약서 안써도 됩니다. 이왕 기존 계약서에 보증금 변경 내용과 연장 기간 정도는 적어두는게 좋은 대처방법입니다. 이유는 나중에 기억이 안날 수 있어서 입니다. '그 때 얼마로 깍았지?' 라는 말이 나오지 않게 하기 위함입니다. 근데 보증금이 오른다면? 이야기가 달라집니다. 보증금이 올라간건 계약조건이 바뀐것입니다.
이때부터가 중요하고 준비해야 되는 것과 주의사항들이 있습니다. 그리고 임대차 계약서에 대한 중요사항들이 있습니다. 전세 재계약 인상으로 인해서 생기는 문제 또는 사기 등 여러 상황에 대처해야 합니다.
전세 재계약 전 준비 사항은?
1. 계약 날료 2 ~ 3개월 전 협의를 시작해야 합니다.
지금 말하는 내용은 임대차 계약서를 작성할 때에 대한 내용으로 집주인과 재계약 여부를 확인하면서 재계약을 원하지 않으면 계약 갱신 거절 사유를 확인합니다. 법적으로 임대인은 만료 6개월전부터 1개월 전까지 계약 갱신 여부를 통보해야 하나 미리 준비를 해야 안전해요.
2. 시장의 시세를 미리 파악해야 합니다.
뭐 당연하지만 인상되었을 경우입니다. 부동산 시세를 조사하여 전세금 인상 여부를 예측하고 금액을 확인해보세요. 전세금이 떨어졌을 때도 미리 체크해서 재계약 전에 꼭 적어 놓으셔야 합니다. 이런 내용은 '네이버부동산, 직잡 등'을 통해서 확인할 수 있습니다. 시세보다 과도한 인상을 요구하면 협상 자료로 사용이 가능합니다.
3. 주거 상태를 점검해야 합니다.
집 상태(누수, 하자 등)을 점검하여 수리가 필요한 부분들을 미리 정리해서 사진까지 찍어두세요. 그리고 재계약 할 때 수리 비용에 대한 분담 협의도 진행해야 합니다. 이렇게 협의도 가능하니 꼭 참고하세요.
4. 전세금 인상 여부를 확인하세요.
진짜 중요한건 '전세금 인상 상한제(5%)' 적용 대상인지도 확인하셔야 합니다. 이 상한제의 적용대상은 '주거용 주택, 주거용 오피스텔' 이며, 상가, 공장 등의 비주거용 부동산이나 기숙사, 무허가 건물은 제외됩니다.
확인방법은 계약서, 등기부등본에서 부동산 용도 확인 및 부동산 중개사나 관할 구청에 문의하세요.'전세금 인상 상한제' 적용 대상으로는 '계약갱신요구권 행사시'(2020년 7월 31일 이후 계약 체결한 경우) 입니다. 예외로 임대인이 실거주 또는 재계약을 거부할 법적 사유가 있는 경우입니다.
5. 중개사 없이 직접 계약할 경우에 체크 사항입니다.
이때는 '전세권 설정 여부 및 확정일자'를 반드시 확인하셔야 합니다. 임대차 계약서 작성할 때 '표준 임대차 계약서 양식'을 사용하는 것이 가장 안정합니다. '서류준비'에서는 신분증(계약서 작성 및 확정일자 받을 때 필요), 등기부등본(소유권 및 채무사항 확인을 위해 발급 필요), 확정일자(계약서에 확정일자를 받아야 합니다. )
※ 중개업소를 활용하게 되면 안전할 수 있지만 비용이 발생될 수 있습니다. 그래서 중개사 없이 직접 계약하는 경우들도 많습니다. 그래서 위에 내용들을 꼭 참고하시고 계약해야 합니다. 진짜 전세 재계약 인상과 함께 근저당 문제로 여러 사건사고나 사기들이 판치기 때문입니다. 그리고 혹시나 전세 재계약 시 근저당이 잡혀있다면? [근저당 있는 전세와 근저당 없는 전세의 차이점] 링크를 참고해보세요.
전세 재계약 시 주의사항은?
전세 재계약을 하게 될 때 기존 계약과 달리 세부조건들이 달라질 수 있는 내용들을 주의깊게 잘 살펴 보셔야 합니다. 특히나 인상과 사기에 대한 내용으로 주의깊에 확인해야 합니다.
1. 전세금 인상 제한을 꼭 확인하세요.
대한민국의 임대차보호법에서는 전세금 인상은 5% 이내로 제한되어있습니다. (단, 지방자치단체 조례에 따라서 다를 수 있습니다,)예를 들어서 기존 존세금이 2억원이면 최대 1천만원까지 인상이 가능합니다. 임대인이 이것을 초과해서 요구한다면 법적근거를 들어서 협상해야 합니다.
2. 계약서를 꼼꼼하게 검토해야 합니다.
재계약서에 전세금, 계약기간, 특약사항 등이 명확하게 기재되어있나 확인해야 합니다. 기존의 계약서를 복사해 놓으셨다면 그걸 꼭 비교해서 바뀐 부분을 체크하는 것도 임대차 계약서 작성할 때 정말 중요합니다.
3. 전세보증보험 가입 여부를 꼭 체크하세요.
임대인이 전세보증보험 가입을 거부한다면 보증금 반환 리스크를 고려하셔야 합니다. 이때는 재계약에 대하여 다시 생각해 보시는 것도 중요합니다. 세입자도 개인적으로 전세보증보험에 가입이 가능하기에 '꼭 가입조건을 확인'하는 것을 추천합니다.
4. 등기부등본을 꼭 절대 확인해야 합니다.
집이 경매나 압류 위험이 있는지 확인을 위해서 꼭 필요합니다. 그리고 '근저당 설정이 늘어났다면 보증금 반환 위험'이 커질 수 있기에 이점도 꼭 확인해야 합니다. 근저당 있는 전세집에 입주 했을 때 대출에 대한 문제점도 있기 때문에 주의해야 합니다. [근저당있는 전세집 대출이나 입주 문제] 링크를 통해서 확인하세요.
5. 계약금 지급 전에 꼭 다시 집 상태 점검
계약 만료 후에 집 상태를 원상복구해야 할 의무가 있다면 사전에 점검해야 합니다. 이게 굉장히 큰 문제가 될 수 있습니다. 전세 계약 기간이 끝나고 재계약을 못하게 될 때 큰 문제가 될 수 있고 재계약 하려고 할 때도 문제가 될 수 있습니다. 그래서 배수구, 누수, 벽지, 가전제품 상태 등을 확인하고 필요시에 사진으로 남겨두는것을 추천합니다.
전세 재계약 사기 예방을 위해 체크할 사항
전세 사기 유형을 파악하세요.
'캡투자형 사기' 임대인이 대출로 집을 사놓고 전세금을 받아서 갚는 경우가 있는데 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. '이중계약 사기' 다른 세임자랑 동시에 전세 계약을 맺은 후 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. '명의도용사기' 임대인이 아닌 제 3자가 집을 임대하게 되는 경우도 문제 입니다.
이때 사기를 방지할 수 있는 체크 방법들입니다. [임대인의 실제 소유주 여부를 확인(등기부등본 열람), 근저당권 및 가압류 여부 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인, 입대인이 재계약 후 전세금을 반환할 여력 있는지 확인] 을 꼭 하세요.
인상과 사기를 고려한 임대차 계약서 작성 팁
임대차 계약서는 법적 분쟁을 예방하는 핵심문서이기 때문에 구체적인 작성요령을 잘 체크하세요.
1. 기본 정보를 명확히 기재하세요.
임대인/임차인 신분정보 (이름, 주민번호 앞자리 등), 부동산주소 및 전세금액, 계약기간을 체크(2025.05.01 ~ 2027.04.30) 이런 식으로 체크해야 하고 계좌번호 (전세금 반환용) 기재해야 합니다.
2. 인상 관련의 특약을 추가 합니다.
전세금 인상은 임대차 보호법에 따라서 5%를 초과하지 않음과 같은 문구를 넣어서 법적 기준을 명확히 하는 것을 절대 잊으면 안됩니다.
3. 사기방지조항을 삽입하세요.
임대인은 부동산 소유권을 증명하는 등기부등본을 제출해야 합니다. 그리고 계약금은 계약서 작성 및 소유권을 꼭 확인하고 지급해야 합니다.
4. 하자 보수 책임 명시
임대인은 계약기간 중에 발생한 중대한 하자(누수, 보일러 고장 등)에 대한 수리 책임을 진다 같은 조항을 추가해야 합니다.
5. 계약 해지 조건을 정리 하세요.
만약에 중도 해지가 필요하다면 위약금이나 환불 조건을 구체적으로 작성해야 합니다.
6. 서명 및 날인
임대인이랑 임차인 모두 서명을 하고 지장을 찍어서 법적 효력을 확보해야 합니다. 가능하다면 계약서를 2부 작성하여 각자 보관하는 것도 정말 중요합니다.
마치며..
전세 재계약이란 꼼꼼한 준비와 주의가 필수 입니다. 특히나 전세금 인상과 사기 방지를 위해서 임대차 계약서를 철저하게 작성하고 법적 권리를 잘 이용하는 것도 중요합니다. 중요한건 전세 재계약은 그냥 연장이 아닌 새로운 계약을 맺는 과정입니다. 그러니 임대인과 충분하게 합의하고 법적 보호를 받을 수 있게 철저하게 준비해서 재계약을 해야 합니다.