앞서 근저당있는전세와 근저당 없는전세에 대한 차이점에 대해서 설명드렸습니다. [바로 확인하기] 결론은 근저당은 있는것 보다 없는게 좋다 입니다. 요즘 집 이사 때문에 부동산을 계속 확인해보면서 한가지 특이점을 확인했습니다. 전세, 월세가 있는 집을 끼워서 매매 하려는 곳들이 많았습니다. 그리고 아! 진짜 지금 부동산 시장이 많이 힘들구나? 생각했습니다.
이유는 당연히 현재 1가구 1주택이라는 부동산 정책 때문입니다. 이 밖에도 현재 대출에 대한 규제가 강력하고 경기침체 등 다양한 문제로 인해서 근저당이 있는 집들이 꽤 많기 때문입니다. 이런 문제를 해결하기 위해서 전세나 월세가 있는 집들을 같이 처분하려는 사람들이 많다고 합니다. 그럼 근저당이 무엇일까? 그리고 근저당 설정된 아파트 전세계약할 때 주의사항은 무엇인지 아래 내용을 통해서 자세히 확인하세요.
▣ 근저당 설정이란?
근저당이란 금융기관 또는 개인이 돈을 빌려줄 때 담보로 설정하는 권리를 의미하고 있는데 일반적 저당권의 차이점으로는 한번 설정해 둔다면 특정 한도가 정해져 있기에 해당 범위 내에서 반복적 채권을 담보할 수 있다 입니다.
예로 1억원의 대출을 받으면서 근저당을 설정하게 되면 대출을 갚았다 하여도 추가 돈을 빌리면 동일한 근저당이 적용될 수 있습니다. 일반적 근저당 설정 금액에서는 대출금보다 120 ~ 130% 정도 높게 설정이 되고 이것은 이자 및 지연배상금 등을 포함하기 위함입니다.
▣ 근저당 설정된 아파트 전세계약 주의사항은?
근저당이 설정된 곳들은 대부분 아파트전세, 빌라전세들 입니다. 그런데 이런 곳 전세계약할 때 진짜 조심해야 하는 위험요소들이 있습니다. 꼭 확인해보세요. 그냥 싸다고 무턱대고 계약하면 돈 전부 날리게 됩니다. 그래서 아래 내용들로 참고하세요.
ⓐ 등기부등본 확인: 1) 등기부등본(등기사항전부증명서)를 열람해서 근저당권이 설정된 내역을 확인해야 합니다. 2) 근저당권자가 은행(1금융권)인지 사채업자인지도 꼭 확인해야 합니다. 3) 근저당권이 여러개 설정되어있는지도 확인하고 그렇다면 채무가 많아질 가능성이 있어 위험합니다. 꼭 참고하세요.
ⓑ 선순위 근저당 확인: 1) 전세계약을 진행 시 전세보증금을 보호받기 위해 나의 보증금보다 선순위(먼저설정된) 근저당 금액이 낮아야 합니다. 2) 선순위 근저당 금액이 높으면 집주인이 대출금을 갚지 못할 경우 경매에 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못 할 수 있으니 꼭 참고하세요.
ⓒ 전세보증보험 가입 가능 여부를 꼭 체크: 1) 전세보증보험(주택도시보증공사, 서울보증보험 등) 가입이 가능한지 꼭 확인해야 합니다. 2) 보증보험 가입 할 때 불가능한 경우 집주인의 부채가 많거나 위험성이 높을 가능성이 매우 큽니다. 그러니 다시 한번 꼭 체크하세요.
ⓓ 전세권 설정 여부 체크: 1) 근저당이 설정된 주택에 전세로 들어가면 '전세권 설정 등기'를 요청하는 것이 안전합니다. 2) 전세권 설정을 하면 세입자의 권리가 법적 보장되나 일부 집주인들은 이것을 거부하는 경우들이 있습니다. 이 부분도 잘 체크하세요.
ⓔ집주인의 대출 상황을 파악: 1) 집주인이 추가 대출을 받을 계획이 있나 꼭 확인해야 합니다. 2) 계약이후에 혹여나 추가 대출이 이루어지면 전세보증금의 안정성이 위험해질 수 있습니다. 잘 파악하셔야 합니다.
▣ 근저당 설저된 빌라 전세 계약 주의사항은?
아파트와는 다르게 빌라는 대출 비율이 높은 경우들이 많습니다. 그래서 솔직히 더 위험합니다. 그러니 주의해서 잘 확인해보셔야 절대 피해를 보지 않을 수 있습니다. 빌라 전세사기로 엄청난 피해를 본 사람들이 많기 때문입니다.
ⓐ 근저당 비율이 높은 빌라는 회피: 1) 빌라는 상대적으로 담보 가치가 낮기에 대출 비율이 높은 경우들이 많습니다. 2) 근저당 비율이 높으면 경매 할 때 매각 가격이 낮아져서 보증금을 온전하게 돌려받기가 어려울 수 있습니다. 참고하세요.
ⓑ신축 빌라는 더욱 신중히 확인: 1) 신축 빌라의 경우 분양이 끝나지 않은 상태로 건설사가 대출을 많이 끼고 지었을 가능성이 높습니다. 2) 이런 때는 건설사나 시행사가 부도를 내버리면 근저당권자가 먼저 변제 받고 세입자는 후순위로 밀러납니다. 이점 정말 꼭 확인하셔야 합니다.
ⓒ 동일 건물 내 다수의 근저당을 확인: 1) 빌라의 경우에 한 건물 내 여러 세대가 돌일한 근저당을 공유하게 되는 경우들이 꽤 있습니다. 2) 이럴 때는 하나의 세대가 경매로 넘어가도 다른 세대 전세보증금까지 위협받을 수 있습니다.
ⓓ 집주인이 개인인가 법인인가를 체크: 1) 법인이 소유한 빌라의 경우 위험성이 높을 수 있습니다. 2) 법인이 파산할 경우에 전세금 반환이 더욱 어려워질 수 있기 때문입니다.
▣ 근저당 전세대출 시 주의사항은?
근저당이 설정되어있는 집에서 전세 대출을 받게되면 주의해야 하는 점들이 굉장히 많습니다. 아래 내용들을 잘 참고하시고 피해 보시는일 없게 하세요.
ⓐ 전세대출 승인 여부를 확인: 1) 근저당이 설정된 집들의 경우 은행에서 전세대출 거부에 대한 가능성이 큽니다. 2) 특히 보증보험 미가입 가능성이 높아서 대출이 어렵다던지 한도가 낮아지는 경우들도 생기게 됩니다. 참고하세요.
ⓑ 대출 실행 후 추가 근저당 설정 방식: 1) 전세대출을 받은 다음 집주인이 추가 대출을 받지 못하게 '추가 근저당 설정 금지 특약'을 계약서에 넣으세요. 2) 추가 대출이 이루어지면 세임자의 보증금 반환 우선순위가 낮아지는 점을 꼭 확인해야 합니다.
ⓒ 전입신고 및 확정일자는 필수: 1) 전세대출을 받았으면 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 2) 그렇게 하면 대항력과 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 3) 확정일자가 없다면 후순위로 밀려서 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 커집니다.
ⓓ 전세보증보험 가입 가능 여부를 꼭 체크: 1) 가장 당연하지만 은행 전세대출은 대부분 보증보험 가입이 필수 입니다. 그러나 보증보험에서 해당 주택을 거부하는 경우들이 있는데 이때 대출 자체가 어려워질 수 있습니다. 2) 그래서 계약 전에 꼭 보증보험 가입이 가능한가를 반드시 확인해야 합니다.
▣ 근저당 있는 전세집 계약 괜찮을까? [근저당 설정된 집]
당연히 리스크가 꽤 상당합니다. 그러나 아래 조건들을 지키신다면 어느정도는 안정성을 확보하실 수 있으니 꼭 참고해 보세요. 1)근저당 비율이 낮으며 집값 대비 전세가율(전세보증금 비율)이 낮은 경우, 2) 전세보증보험 가입이 가능한 경우, 3) 선순위 근저당 금액이 적으며, 추가 근저당 설정이 불가능한 경우, 4) 전세권 설정 등기를 진행할 수 있는 경우, 5) 집주인의 금융 상태가 안정적인 경우 입니다.
해당 조건들을 만족하지 못하다면 근저당이 설정된 집들은 전세로 계약하지 않는 것을 추천합니다. 전세사기(깡통전세)에 대한 위험이 높은 빌라의 경우는 더더욱 조심하고 신중해야 합니다. 필요하다면 부동산 전문가 또는 법무사와 상담해서 구매하는 것도 좋습니다.
▣ 대출있는집 전세 계약시 체크사항들
1. 대출이 있는 집주인이 보증금으로 대출을 갚는지 꼭 확인해야 합니다. 이유는 근저당 설정일이 확정일자를 받기 전이라면 대출금이 보증금보다 먼저 변제됩니다. 즉 집주인이 돈을 못갚아서 경매로 넘어가면 금융기관에서 낙찰 대금을 먼저 가져간다는 내용입니다. 그래서 전세로 들어가려는 집에 대출이 있다면 집주인이 내가 낸 전세금으로 대출금을 갚는가 확인하셔야 합니다. [근저당있는 전세와 근저당없는 전세 차이점] 내용도 참고해보세요.
2. 특약은 완벽하지 않기에 믿지 마세요. 이 특약사항에서 잔금을 치르는 날에 대출금 전액을 상환하 등기부등본에 있는 근저당 등기를 말소한다는 내용입니다. 집주인이 이것을 이행하지 않으면 즉시 보증금 전액을 반환한다는 내용 그리고 임차인이 집주인에게 위약금과 손해배상을 청구할 수 있단 내용입니다. 즉 특약사항을 기재하는 것만으로 전세사기를 방지할 수 없습니다.
3. 직접 상환하는 것이 베스트 입니다. 보증금을 전부 납입하고 대출금 상화 여부를 확인하는 것은 별 의미 없습니다. 실시간 확인하는 것이 중요합니다. 임대인과 같이 은행에 가서 직접 확인을 해야 합니다. 상환했다는 영수증도 꼭 챙기시구요.