요즘 부동산 관련된 이슈들이 계속해서 터지고 있습니다. 특히 인구 소멸 위험 도시들이 점차 늘어나고 있는 상황입니다. 그러면서 주변 부동산하는 지인들이 마피, 마피 거리고 있길래 이게 무슨말인가해서 한번 물어보았습니다.
처음에는 마피 하길래 뭐 MZ 용어인가? 하는 생각을 했습니다. 근데 이게 분양권이나 부동산이야기를 하면서 마피 이러길래 부동산이랑 관련있는건가 하면서 봤는데 입주임박 마피 같은 용어들이 나왔습니다.
분양권 마피 뜻은? (마이너스피 뜻)
분양권 시장에서는 피(P)가 붙습니다. 간단히 말해서 인기 많은 아파트 분양을 받는 사람들이 이걸 되팔 때 웃돈을 붙여서 팔고는 합니다. 그러나 반대 상황이 생기는 경우들도 있습니다. 분양권을 받을 때는 분명 인기있는 곳이었습니다. 그런데 막상 입주 시점이 다가오니 사람들이외면하는 경우들입니다.
이때 웃돈은 커녕 사람들에게 제발 가져가 달라고 하면서 손해보고 파는 경우들이 정말 많습니다. 이런 경우를 마이너스피라고 하고 줄여서 마피라고 이야기 합니다. 좀더 다시 말해서 '마이너스 프리미엄'의 줄임말이라고 생각하면 됩니다.
부동산은 타이밍이라고 많이들 이야기 합니다. 처음 분양권 판다는 내용이 나올 때는 엄청 돈벌겠다 생각하지만 입주 한두달전 잔금 낼 시기가 오면 갑자기 급매가 엄청나게 나옵니다. 여기서 포인트는 '잔금 낼 돈이 없다, 더이상 들고 있기 무서워서' 입니다. 오르면 팔겠다 하면서 들고 있는 것이 분양권이지만 미친듯이 치솟는 금리와 떨어지는 집값 때문입니다.
예를 들어서 10억에 분양받은 아파트가 있습니다. 이 아파트를 분양권이 9억 5천만원에 거래가 된다면 이는 5천만원에 대한 마이너스피가 발생하게 됩니다. 이는 시장 수요가 줄어들거나 분양가가 주변 시세보다 높게 책정된 경우에 주로 나타나게 됩니다. 그리고 이런 경우들이 많아지면서 악성 미분양 사태가 발생합니다.
아파트, 오피스텔의 '악성 미분양' 사태
이 악성 미분양은 준공 후 분양되지 않는 주택들을 뜻하고 있습니다. 일반적인 미분양 (준공 전 분양되지 않은 물량)과는 다르게 악성 미분양은 건물이 완공된 이후에도 매수자가 나타나지 않아서 건설사, 분양권 소유자에게 큰 재정적인 부담을 주게 되는 경우들을 뜻하고 있습니다. 그리고 아파트, 오피스텔 같은 주거용 부동산들에서 악성 미분양이 늘언마 건설사들이 자금 회사가 안되어 부동까지 일어나고 있습니다.
이걸 웃돈 붙여서 팔려했지만 수요가 없어 결국 마피로 나오는 악성 분양들도 있습니다. 그런데 부동산 커뮤니티를 보면 이런 악성 미분양 중에서 '마피만 노리는'사람들도 많이 나오고 있습니다. 건설사가 문제가 있던 소유주가 문제가 있던 상관안하고 그냥 만족하는 마피로 던지는 물건을 주워 담는 사람들이 많습니다.
근데 이게 꼭 득템은 아닙니다. 분야가 자체가 말도 안되게 높았던 것 뿐이고 마피로 나온다 하여도 이게 커품이 잔뜩 껴있기에 마피로 나온 가격도 비싼 가격이라는 것입니다. 그래서 마피로 나오는거 그냥 덥석하고 물면 오히려 손해일 수 있으니 꼭 참고하세요.
2025년 부동산 이슈는?
지금 2025년의 부동산은 계속 이슈가 생기고 있습니다. 특히 대한민국의 부동산 시장은 매우 어려운 상태인데요. 마피증가, 악성증가, 경제요인, 정책 대응에 대해서 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보겠습니다.
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시장 침체 신호: 마이너스피와 악성 미분양의 증가는 부동산 시장이 고점을 지나 하락 국면에 접어들었다는 신호로 해석됩니다. 이는 과거 2008년 금융위기 당시 미분양 급증과 유사한 양상을 보입니다.
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정책적 대응: 정부는 2024~2025년 사이에 악성 미분양 해소를 위해 LH(한국토지주택공사)를 통한 매입(약 3천 가구), 세제 혜택(지방 미분양 주택 구매 시 주택 수 제외), 민간 등록임대 제도 부활 등의 대책을 내놓았습니다. 그러나 전문가들은 이러한 조치가 근본적인 수요 부족을 해결하기에는 역부족이라고 지적합니다.
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금리와의 연계: 2025년 한국은행의 기준금리 인하 여부가 시장 반등의 핵심 변수로 꼽힙니다. 금리가 하락하면 대출 부담이 줄어 수요가 회복될 가능성이 있지만, 글로벌 경제 불확실성과 고금리 기조가 지속될 경우 마이너스피와 악성 미분양 문제는 더 심화될 수 있습니다.
2025년 구체적인 사례와 전망
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서울 사례: 서울 강북구, 동대문구 등에서는 신축 아파트와 오피스텔 분양권에 2천만~1억 원 수준의 마이너스피가 붙고 있습니다. 이는 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’이라는 신조어가 무색해질 정도로 수요자 선호도가 옥석 가리기로 변했음을 보여줍니다.
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지방 사례: 지방에서는 분양가 대비 5억 원 이상 하락한 오피스텔 매물도 등장하며, 악성 미분양이 쌓이고 있습니다. 예를 들어, 경남·전북 지역 건설사들이 줄도산하며 미분양 물량 처리가 더욱 어려워졌습니다.
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2025년 전망: 전문가들은 2025년 상반기까지 공급 과잉과 수요 위축이 지속되며 마이너스피와 악성 미분양이 줄어들 가능성은 낮다고 봅니다. 다만, 하반기에 금리 인하와 3기 신도시 분양 같은 호재가 겹친다면 일부 회복 조짐이 나타날 수도 있습니다.
분명 이런 마피 상황을 보면 누군가에게는 호재라고 볼 수 있지만 누군가에게는 악재라고 할 수 있습니다. 투자란 절대적으로 준비를 하고 하이리스크를 생각하고 들어가야 합니다. 여기서 이득을 보는 사람은 누군가 두려워서 던지는 것을 계산기를 잘 두드리고 투자전략을 잘 짜서 가지고 가는 사람이라 할 수 있습니다. 분양권 마이너스피 누군가에게는 손해이고 누군가에게는 기회라 할 수 있습니다. 투자는 신중하게 하세요.