매년 봄철에는 이사를 많이들 합니다. 근데 이사를 준비할 때 집 매매라면 다른 문제이지만 전세나 월세 계약을 하는거라면 계약에 대한 문제로 신경이 곤두서게 됩니다. 임차인이 보증금 받는 불안감을 해결하기 위해서 임차인 등기명령에 대한 신청방법 입니다. [참고링크] 이외에도 전세로 들어갈 때 전세보증보험 언제 가입할까?[참고링크]에 대한 걱정입니다. 그런데 이것 말고도 신경 써야 하는 것들이 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 것입니다. 그냥 가만히 있다보면 계약 연장되지 않나? 집주인이 말안하면 나는 언제까지 살아도 되나? 이사 계획 있는데도 해지 통보는 언제 해야 할까? 같은 고민입니다. 이내용을 아래 설명드리지만 좀더 참고할 내용으로 전세 재계약 할때 준비해야 하는 사항[참고링크]에 대해서 꼭 확인해보세요.
묵시적 갱신이란? 무엇인가?
묵시적 갱신은 민법 제639조 및 주택임대차보호법 제6조에 근거한 제도 입니다. 이것은 임대차 계약이 종료된 뒤에 양 당사자(집주인, 세입자) 모두 아무런 이의 제기를 하지 않을 경우에 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장 되는 제도를 이야기 합니다.
예시로 설명하자면 계약 만료일이 2026년 1월 31일 입니다. 이때 집주인이 재계약 안한다고 말을 않했습니다. 그리고 세입자는 현재 이사 계획이 없습니다. 그래서 계속하여 거주합니다. 이때 계약서를 따로 작성하지 않았습니다. 이런 경우에 묵시적 기존 조건(보증금, 월세, 거주기간 등)이 동일하게 다시 2년 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 이야기 하고 있습니다.
좀더 다시 설명하자면 계약서를 따로 쓰지 않아도 법적 효력이 생기는 것으로 묵시적 갱신이라고 이야기 합니다. 다만 자동 연장된다고 하여도 '세입자는 언제든지 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 나갈 수 있습니다.' 그래서 집주인은 마음대로 해지 통보할 수 없다는 점 역시도 기억하세요.
여기서 핵심은 계약 종료 6개월 ~ 1개월 전까지 양 당사자가 별도 통보가 없다면 기존 조건과 동일한 내용으로 2년 자동 연장이 되고 보증금 반환 시점도 자동 연장이 됩니다. 그리고 이렇게 묵시적 갱신된 계약은 임차인이 3개월 전 통보하면 중도 해지 가능합니다. 다만 임대인은 정당한 사유 없이는 해지 불가하다는 것이죠.
묵시적 갱신될 때 기간 연장은 얼마나 되나?
앞서 설명 드렸습니다. 2년이 연장됩니다. 첫 계약이 전세, 월세 상관없이 묵시적 갱신하게 되면 기존 조건과 동일하게 2년동안 계약이 유지가 된다 보시면 됩니다. 예시 기간으로 '22년 1월 11일 ~ 24년 1월 10일 첫계약이고, 24년 1월 11일 ~ 26년 1월 10일 묵시적 갱신' 입니다.
근데 묵시적 갱신이 되었다고 하여 꼭 세입자가 2년을 무조건 다 살아야 하는 것이 아닙니다. '묵시적 갱신은 임차인의 해지 자유가 보장'되기에 세입자는 연제든지 집주인에게 해지에 대한 의견을 알리고 3개월 후 퇴거가 가능합니다. 다만 묵시적 갱신에서 몇몇 분쟁 사례들도 있는데 아래 내용을 참고해 보세요.
▶ 묵시적 갱신 실제 분쟁 사례
Ⅰ. 임차인이 2024년 3월 계약만료 시 묵시적 갱신 이후에 2025년 1월에 해지 통보 하였습니다.. 이후 2025년 4월까지 거주 후에 퇴거를 하였습니다. 이는 통보 후 3개월 경과된 이후였습니다.
Ⅱ. 김씨가 2023년 8월 31일 전세계약 만료를 앞두고 있었지만 임대인과 아무런 이야기 없이 계속 거주하였고 2025년 8월 31일까지 묵시적 갱신이 성립되었습니다. 그러다 김씨는 2025년 5월 전에 퇴거 의사만 통보하면 중도 해지가 가능합니다.
묵시적 갱신 피하기 위해서는?
뭐 전세로 살고 있는데 묵시적 갱신이 되었지만 이런 묵시적 갱신을 피하고자 할 수도 있습니다. 즉 묵시적 갱신을 피하고자 한다면 꼭 지켜야 하는 의견표시 기한이 있습니다. 임대인, 임차인 모두에게 해당되는 법적인 기한 내용입니다.
통보기한으로 계약만료일 기준 6개월 전 ~ 3개월 전까지로 해지 또는 조건 변경에 대한 통보를 반드시 해야 합니다. 이 시기를 놓치게 되면 자동 2년이 연장됩니다. 그리고 묵시적 갱신 상태로 보기에 집주인은 세입자를 바로 내보낼 수 없고 세입자도 갑자기 이사하겠단 통보를 하여도 3개월을 더 살아야 하게 됩니다.
때문에 이사갈 계획이 있다면 묵시적 갱신이 되기전에 무조건 문자, 이메일, 내용증명 등과 같은 기록이 남는 방식으로 통보를 해야 합니다. 구두로만 했다 나중에 분쟁이 생기게 되면 입증하는데 매우 어려움이 생기게 될 수 있습니다.
계약 갱신청구권이란?
세임자가 저 여기 더 살고 싶습니다 라는 요구를 하게 되면 집주인이 정당한 사유가 없는 이상은 거절허지 못하게 하는 제도입니다. 이에 대한 행사 가능한 시기와 방법 횟수 그리고 기간이 있습니다.
행사시기: 계약만료 6개월전 ~ 2개월 전 이며, 행사방법: 서면이나 문자, 이메일 등으로 명확히 전달해야 합니다. 행사 횟수: 1회에 한하여 가능합니다. 그리고 연장기간은 2년 입니다.
| 구분 | 임대인 | 임차인 |
| 통보기한 | 만료 6 ~ 2개월전 | 만료 2개월 전 |
| 방법 | 내용증명.문자 등 증거 남기는 방식을 권장 |
세입자가 계약 갱신청구권을 행사 할 경우는?
집주인이 실거주 목적이 아닐 때 대부분 거절이 불가 합니다. 그리고 보증금이나 월세 인상도 5% 이내로만 가능합니다. 다만 이 권리를 이미 한번 썻으면 그다음 계약서에서는 사용할 수 없고 묵시적 갱신으로 넘어간 이후에 이 권리를 다시 쓸 수 없다는 것에서도 주의해야 합니다. 묵시적 갱신이 될 때 원칙적으로 임대료는 기존과 동일 시 유지됩니다. 즉 자동으로 오르는 것이 아닌라는 것 입니다.
하지만 계약 갱신청구권을 행사하면서 재계약을 하면 이때는 집주인이 5% 이내에서 보증금 또는 월세를 인상할 수 있습니다. 그 이상 인상하게 되면 세임자의 동의가 필수라는 점에서 꼭 참고하세요.전세계약 그냥 단순하게 집을 빌리는 것이 아닌 금전이 오고가는 법적인 거래 입니다. 그냥 자연스럽게 넘어가겠지 하는 생각을 절대 하시면 안됩니다. 계약종료일을 꼭 확인하세요.그리고 내 보증금을 지키세요.
자주묻는질문 FAQ
Q. 묵시적 갱신 후 보증금을 올릴 수 있나요?
→ 불가능 (기존 조건 유지). 단, 계약갱신청구권 행사 시 5% 범위 내 증액 가능
Q. 임대인이 실거주 목적으로 갱신 거절하면?
→ 임차인은 입증자료 요청 가능. 거짓 판명 시 손해배상 청구권 발생
Q. 중개수수료 부담은?
→ 묵시적 갱신 시 수수료 없음 (재계약 아닌 자동연장)
| 권리 내용 | 행사 시점 | 비고 |
| 계약 해지 통보 | 언제든 가능 | 해지 통보 후 3개월 뒤 효력 |
| 2년 임대차 기간 주장 | 묵시적 갱신 시 | 임대인 정당 사유 없으면 보호 |
| 계약갱신요구권 행사 | 계약 만료 6 ~ 2개월 전 | 1회 한정, 묵시적 갱신과 별개 행사 |