1가구 1주택에 대한 이슈로 종부세 역시 이슈가 되고 있습니다. 2024년에 국세청에서 2023년보다 5만명이나 많은 46만명의 사람들이 종부세 대상이 되었다고 합니다. 더 중요한건 강남 은마아파트 84㎡은 작년 82만원 내던거를 2024년도는 162만원이나 내야 한다고 했다 합니다.
잠실 주공5단지 역시 70만원이었는데 155만원으로 올렸다고 합니다. 현재 종합부동산세 세금이 엄청나게 올라가고 있다는 것이고 그럼 2025년도 역시 종합부동산세가 엄청나다는 것입니다.
그래서 종합부동산세 확인방법과 세율 그리고 납부기준과 납부일 및 과세대상에 대한 계산법 등에 대해서 2주택자 내용으로 정리해보았습니다. 2025년도의 종합부동산세 어떻게 나올지 심장이 엄청뛰는 분들이 꽤 많을듯 합니다.
개인 연말정산 하는법 ' 근로소득 5월 종합소득세 하는방법' 대상자 총정리
연말정산은 내가 낸 세금 돌려받는 것 이라고 생각해야 합니다. 주변에 연말정산 하는 친구들 보면 진짜 아무것도 모르고 그냥 회사에서 서류 제출하라고 해서 제출만 하는 친구들이 정말 많더
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▣ 종합부동산세란?
종합부동산세란 부동산 소유자에게 부과되는 세금입니다. '주택, 토지 등' 여러 부동산에 대한 자산의 가치를 기준으로 하여 세금을 부과하게 됩니다. 이 세금에서는 주로 고액의 부동산 소유자들을 대상으로 하는 것이고 부동산의 공시가격에 따라서 세액이 결정되게 됩니다.
그리고 보통 종합소득세 신고기간이 매년 5월에 진행하는데 종합부동산세는 '매년 6월 1일' 과세기준일로 현재 국내에 소재한 주택 및 토지를 구분해 인별로 합산해 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하면 그 초과분에 대해서 과세되는 세금이라 보시면 됩니다.
부부가 각각 인별 합산으로 계산이 되고 내가 거주하는 집이 내 집일 경우 역시 해당 주택을 주택 수에 포함이됩니다. 그래서 1차는 부동산 소재지 관할 시.군.구에서 재산세를 부과하며, 2차는 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할세무서에서 조합부동산세를 부과하게 됩니다.
▶ 종합부동산세 과세 대상기준은?
- 주택: 소유 주택의 공시가격 합산 9억 (1세대 1주택자 12억) 을 초과한 자
- 종합합산토지: 토지의 공시가격 합계액이 5억을 초과하는 자
- 별도합산토지: 토지의 공시가격 합계액이 80억을 초과하는 자
| 구분 | 재산의 종류 | 재산세 | 종부세 | |
| 건축물 | 주거용 | - 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독.다가구), 오피스텔(주거용) - 일정한 임대주택.미분양주택.사원주택.기숙사.어린이집용 주택 |
과세 과세 |
과세 X |
| 기타 | - 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) | 과세 | X | |
| 토지 | 종합 합산 |
- 나대지, 장종지, 분리과세가 아닌 농지.임야.목장용지 등 - 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 - 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 - 재산세 분리과세.별도합산과 세대상이 아닌 모든 토지 - 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 |
과세 과세 과세 과세 과세 |
과세 과세 과세 과세 X |
| 별도 합산 |
- 일반건축물의 부속토지 (기준면적 범위내의 것) - 볍령사 인.허가 받은 사업용 토지 |
과세 과세 |
과세 과세 |
|
| 분리 과세 |
- 일부 농지.임야.목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) - 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) - 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세) |
과세 과세 과세 |
X X X |
|
▣ 종합부동산세 세율은?
종합부동산세는 과세표준을 구한다음 그에 따라서 세율을 적용해 납세액을 정하게 됩니다. 그 과세표준 계산방법으로는 아래 내용들을 꼭 참고해 보세요.
▶종합부동산세 과세표준 계산법
[과세유형별 전국합산[공시가겨 X (1-감면율)] - 공제금액(과세기준금액)] X 공정시장가액비율
- 주택의 경우는?
- [소유 주택 공시가격 합산 X (1-감면율) -9억 (1세대 1주택자는 12억)] X 60%
- 2주택 이하의 세율 표는 아래 표를 참고하세요.
- 공정시자가액비율의 경우는?
- 주택은 60%, 토지의 경우는 100% 입니다. 이렇게 산정된 과세표준을 바탕으로 하여 세율 적용이 됩니다.
▶ 종합부동산세 세율 (2주택 이하, 3주택 이상)
| 2주택 이하 | 3주택 이상 | |||||
| 구분 | 세율 | 누진공제액 | 구분 | 세율 | 누진공제액 | |
| 3억 이하 | 0.5% | 없음 | 3억 이하 | 0.5% | 없음 | |
| 6억 이하 | 0.7% | 60 만원 | 6억 이하 | 0.7% | 60 만원 | |
| 12억 이하 | 1.0% | 240 만원 | 12억 이하 | 1.0% | 240 만원 | |
| 25억 이하 | 1.3% | 600 만원 | 25억 이하 | 2.0% | 1,440 만원 | |
| 50억 이하 | 1.5% | 1,100 만원 | 50억 이하 | 3.0% | 3,940 만원 | |
| 94억 이하 | 2.0% | 3,600 만원 | 94억 이하 | 4.0% | 8,940 만원 | |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180 만원 | 94억 초과 | 5.0% | 1억 8,340 만원 | |
2주택 이하에서 과세표준 5억이 나왔을 때 세율이 0.7% 적용이 되고 누진공제액으로는 60만원이 됩니다. 그럼 세액에서 5억 X 0.7% - 60만원 = 290만원이 됩니다. 2주택자랑 3주택자 이상의 세율 차이에서는 최대 2.3% 입니다. 참고하세요. 좀더 계산을 해봐서 종합부동산세 과세대상에서 가장 많이 해당되고 있는 주택을 18억원경우로 계산을 해보겠습니다.
▶ 종합부동산세 산출세액 계산방법 (예시)
산출세액 = (과세 표준 X 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액
- 공시가격: 18억 원
- 기본공제: 12억 원 (1세대 1주택자)
- 공정시장가액비율: 60%
(18억−12억)×60%=6억×60%=3억6,000만원
과세표준 3억 6,000만원에서 해당하는 세율이 0.5% 입니다.
3억6,000만원×0.5%=180만원 산출세액이 나오게 됩니다. 여기서 추가적으로 재산세액 공제 등을 반영하게 되면 최종 납부세액이 달라 질 수 있습니다.
▶ 연령별, 보유기간별 공제율
| 연령 | 세액공제율 |
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 보유기간 | 세액공제율 |
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
연령별 공제율이랑 보유기간별 공제율을 합산하게 되면 적용할 수 있으나 최대 공제 한도로는 80% 입니다.
예를 들면 이렇습니다.
- 만 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 90%가 되ㅓ도
- 실제 적용 공제율은 80% 제한 됩니다.
- 그리고 세부담 상환율 이내로 하며 150퍼센트를 넘을 수 없도록 하고 있습니다.
- 네이버의 종합부동산세 계산기를 꼭 이용하세요.
▣ 종합부동산세 확인 및 납부방법은?
- 과세 기준일은 매년 6월 1일 입니다.
- 납부기간은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 입니다.
- 국세청에서 세액을 계산해 납세고지서를 발부하며, 세액 납부는 일시 납부가 원칙이나 분할납부도 가능합니다.
- 납부세액 250만원 초과시 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내 납부 가능합니다.
- 250만원 초과 500만원 이하는 250만원 초과 금액을 분납 가느합니다.
- 500만원 초과시 납부 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납합니다.
▣ 종합부동산세 임대수입에 따른 과세는?
고가주택이 아니고 1세대 1주택의 임대 소득은 비과세이니 참고하세요.
▶ 1주택자
- 1주택자는 기준시가 12억원 이상인 주택만 과세 대상
- 단! 국외 주택을 보유했다? 그럼 보유한 주택의 시세와 관계없이 소득세 신고해야 합니다.
▶ 2주택자
- 2주택자는 모든 월세 수입에 대해 과세 대상이나 전세는 과세 대상이 아닙니다.
- 2026년 1월 1일 이후 과세부터 기준 시가 12억을 초과하는 주택에 대해 전세보증금도 간주임대료로 보게 됩니다.
▶ 3주택자
- 3주택 이상자는 다주택자도 과세표준 12억원 이하는 중과대상에서 제외합니다.
- 모든 월세 수입과 일정 금액 이상의 전세보증금도 간주임대료로 과세됩니다.
- 받은 전세 보증금에서 3억원을 제외한 금액에 60%에 간주임대료를 곱한 값이 과세대상이 됩니다.
- 여기서 간주임대료 이자율로는 2.9% 입니다.
※ 마치며...
현재 종합부동산세가 합헌이라하는 헌법재판소 결정에 대하여 무효 소송이 추진되고 있으며, 종부세 폐지에 대한 서명 운동도 벌이고 있다 합니다. 정부의 여당이 추진 주인 종부세 개편 논의가 탄력을 받을 수 있다고 하는데 종부세 합헌 결정 무효 소송 어떻게 될지 주목됩니다.