전세 또는 월세로 사는 집에서 계약이 끝나면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 굉장히 많습니다. 물론 최종적으로 돌려받게된다고 이야기 하지만 아니요. 진짜 못 돌려받는 사람들이 진짜 많습니다. 그래서 전세 재계약할 때 진짜 주의사항들이 있습니다. [참고링크]를 보시고 꼭 주의하세요.
중요한건 임대차 계약이 끝나고 보증금을 반환하지 못한 경우에 '대항력과 우선변제권'을 유지하면서 안전히 이사할 수 있도록 법원이 등기부에 임차권을 등기해주는 제도라는 것인데 이 내용으로 필요서류는 어떤것들이 있고 신청기간은 심사 기간은? 그리고 절차와 신청방법은 어떤 것들이 있는지 아래 설명드리겠습니다.
임차권 등기명령이란?
임차권 등기명령은 임차주택의 등기부에 임차인의 권리를 기재하여, 임차인이 이사를 가게 되어도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 도와주는 제도입니다. 이 제도를 통해서 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 안전하게 이사가 가능하게 됩니다. 그리고 새로 이사를 갈때 전세로 이사한다면 꼭 알아야 하는 내용으로 '전세보증보험 언제 가입해야 하나요? [참고링크]' 를 통해서 자세히 확인하세요.
▶ 임차권등기명령이 필요한 상황은?
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 경우
- 이사를 가야 하는데도 아직 보증금을 반환이 안된 상태일 때
- 집주인이 연락이 안된다던지 돈이 없다고 미루는 상황일 때
- 경매 또는 전세사기에 대한 우려가 있는 경우들
절대 가볍게 생각하지 마세요. 이런 경우에 세입자가 법적인 권리를 지키기 위해서는 꼭 필요한 내용들입니다. 그리고 절차입니다. 그러니 해당 내용들과 아래 설명드리는 내용들 잘 확인해보세요.
대항력과 우선변제권이란?
임차권 등기명령에서 앞서 대항력과 우선변제권이라는 내용을 언급하였습니다. 이 두가지가 안전하게 유지하는 것이 핵심이라고 활 수 있는데 이 두가지가 가지는 각 연관성에 대해서 간단히 설명드리겠습니다.
▶ 임차권 등기명령과 대항력은? [자세히 알아보기]
간단히 세임자가 전입신고와 실제 거주를 한다고 할 때 새로운 집주인이 나타나도 나의 권리를 주장할 수 있습니다. 그런데 일반적으로 임차인이 이사(점유상실)하거나 주민등록을 옮기면 대항력이 상실됩니다. 근데 임차권 등기명령을 받아서 등기가 완료되면, 임차인이 이사를 가게 되어도 기존에 취득한 대항력은 그대로 유지가 됩니다. 즉 새로운 소유자나 제 3자에게도 임차인의 권리를 계속 주장할 수 있습니다.
▶ 임차권 등기명령과 우선변제권은? [자세히 알아보기]
집이 경매에 넘어갔을 때, 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다. 즉 등기명령을 통해서 등기를 마치면, 이사 등으로 대항력요건(점유, 주민등록 등)을 상실하게 되어도 이미 취득한 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 한마디로 임차권 등기명령은 임차인이 자유롭게 이사할 수 있게 하면서 보증금 회수에 있어서 법적 지위를 안전하게 보장해주는 장치라 보면 됩니다.
신청기간 및 소요시간은? [신청 가능 시점]
일반적으로 임대차 계약이 종료된 후에 신청이 가능합니다. 계약 만료일이 지나야 보증금을 돌려받을 권리가 생기기 때문입니다. 단! 예외적으로 계약이 끝나기 전 몇몇 상황에 대한 신청을 고려해 볼 수 있습니다. '집이 경매에 넘어갈 위기일 때, 보증금 일부만 돌려받는 경우, 전세사기 정황이 있는 경우들 입니다. 이런 때 계약 종료 의사를 내용증명 등으로 확실하게 전달해주는 것도 중요합니다. 법원에서 계약 종료 여부를 서류로 확인하기 때문입니다. 좀더 자세히 이야기 하면 이렇습니다.
▶ 언제 신청할 수 있나요?
- 임대차 계약이 종료된 후(계약만료, 해지, 합의해지 등)부터 신청이 가능합니다.
- 계약 기간 중에는 신청이 불가하고, 반드시 계약이 끝나야만 가능합니다.
▶ 처리기간은 얼마나 걸리나요?
- 서류에 문제가 없다면 신청 후 7 ~ 14일(1 ~ 2주) 내에 등기까지 완료되는 것이 알반적입니다.
- 보정명령(서류 보완)이 필요한 경우 2 ~ 4주 정도 소요될 수 있습니다. (법원심사)
- 등기소 등재는 1 ~ 2주 정도 소요됩니다.
- 총 소요가 2주 ~ 최대 8주 정도 걸립니다.
- 법원 및 담당자에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.
여기서 빠르면 2 ~ 3주 만에 끝나기도 하나 평균적으로 한달에서 두달정도 여유를 두고 준비하는 것을 추천합니다.
신청방법과 절차 안내
▶ 신청 전 준비사항은?
- 계약 종료 증빙(문자, 내용증명 등) 준비
- 필요서류 모두 준비해야 합니다. ( 아래 서류 내용 참고 )
- 관할 법원 확인(임차주택 소재지 관할 지방법원, 시.군법원)
- 임차 주택이 있는 지역의 지방법원에 신청해야 합니다.
▶ 신청방법 안내
- 오프라인(직접 방문) 신청방법
- 준비한 서류를 들고 관할 법원 민원실에 방문해서 신청서를 제출합니다.
- 법원 비치 신청서 양식도 사용 가능합니다.
- 접수 및 비용 납부
- 인지대(수입인지로 납부, 약 1천원 ~ 5천원 수준)
- 송달료(당사자 수 X 3회분(약 15,000원 내외)입니다.)
- 등기 촉탁 수수료, 등록세, 교육세 포함하면 총약 40,000 ~ 50,000원 예상됩니다.
- 온라인(전자 소송) 신청방법
- 대법원 전자소송 사이트[참고링크]에 접속해서 회원가입 후 로그인 합니다.
- 민사서류 > 주택임차권등기명령신청 메뉴에서 신청서를 작성합니다.
- 서류 첨부 및 인지대 송달료 등 결제를 진행합니다.
지금 설명드린 비용은 추후에 집주인에게 청구해서 돌려 받을 수 있습니다. 꼭 참고하세요. 그리고 온라인 신청할 때는 제출 서류에 미비점이 있다면 보정명령이 내려져 시간이 더 걸릴 수 있다는 것을 참고하세요. 그래서 직접 방문이 더 빠를 수 있습니다. 조금 상황이 어렵더라도 직접 방문 신청을 추천드립니다.
▶ 신청서 작성 요령 안내
- 신청인(임차인)과 피신청인(임대인)의 인적사항, 주소, 연락처를 정확하게 기재
- 임대차계약 내용, 보증금 및 반환받지 못한 금액, 계약 종료 사유 등 구체적으로 작성해야 합니다.
- 임대차 목적물(주택, 상가 등) 표시 및 도면 첨부(일부만 임차한 경우)
▶ 신청 서류 안내
- 임대차 계약서(원본 또는 사본, 계약기간이 명시되어있어야 합니다. )
- 주민등록등본 또는 초본(전입 사실 증명용)
- 건물 등기부등본
- 임차권등기 명령 신청서(법원 민원실이나 홈페이지에서 양식 받을 수 있습니다.)
- 임대차 종료를 입증할 수 있는 자료(내용증명 [내용증명 보내는법])
- 보증금 일부반환자료 ( 있을 경우에만)
- 법인 임대인일 경우, 법인 등기부등본도 함께
- 별지목록(임대차 대상 부동산 목록)
- 신분증
- 등록면허세, 등기촉탁수수료 납부영수증
- 현금 약 5만원(인지대, 송달료 등 퐇삼, 카드 결제 가능)
자주 묻는 질문
Q. 임차권 등기명령 신청 후 바로 이사해도 되나요?
A. 임차권 등기가 완료되기 전에는 주민등록을 옮기지 않는 것이 안전합니다. 등기가 완료된 후 전입신고를 하세요.
Q. 임차권 등기명령 신청은 누구나 할 수 있나요?
A. 임차인만 신청할 수 있습니다. 전차인(재임차인)은 신청할 수 없습니다.
Q. 임대차 계약이 남아있으면 신청할 수 있나요?
A. 계약이 종료된 후에만 신청할 수 있습니다. 계약 중에는 불가합니다.
마치며..
임차권 등기명령은 임차인의 권리를 지키기 위한 아주 중요한 제도입니다. 때문에 준비서류를 꼼꼼하게 챙기시고, 신청서 작성 할 때 정확한 정보를 기재하게 되면 보다 신속히 처리가 가능합니다. 세입자 입장에서는 보증금이 내 전재산일 수 있다는 것이기에 이사 날짜가 올 때 보증금을 못받은 상황에서 집주인의 전화 불가상황이 온다면 매우 불안해집니다.
이럴 때 임차권 등기명령이 법이 마련해 둔 아주 중요한 보호장치라는 것으로 잘 확인하고 정보를 알고 있어야 합니다. 이런 정보를 모르고 있으면 피해는 본인이 당하게 됩니다. 그리고 가장 중요한건 이사 전에 꼭 등기를 마쳐야 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있다는 것이기에 순서를 잘 확인해야 합니다. 순서를 잘못하면 법적으로 보호받기 어려워 질 수 있습니다. 물론 자세한 내용은 관할 법원 민원실 또는 법률 전문가에게 문의하는 것을 적극 추천드립니다.