최근 부동산 뉴스가 좀 핫한듯 합니다. 집값 이슈인데 좀 떨어지는거 같다가 최근 금리가 떨어지면서 집값은 다시 상승하게 되었습니다. 그런데 이렇게 집값에 불이 붙는 것에서는 그 중심으로 '갭투자'라는 것이 있습니다. 이 갭투자에 대해 정부에서 35일만에 태세 전환을 하고 다시 토지거래허가구역을 묶겠다고 하였습니다. 여기서 궁금한건 토지거래허가구역이라는 것이 무엇일까? 그리고 갭투자라는 것이 무엇인가 또 토지거래허가구역 해제와 재지정 왜이런걸까? 해당 내용에 대해서 구체적으로 설명드리겠습니다.
토지거래허가구역 뜻은?
토지거래허가구역 뜻은 정부, 지방자치단체에서 특정 지역에 대한 토지 거래를 제한하고 통제하는 구역이라고 하는 것입니다. 이것은 부동산 투기 방지 및 토지 자원에 대한 효율적 관리를 위하여 도입되는 제도입니다.
해당 구역에서 토지 거래를 진행하게 되면 관할 관청에서의 허가를 받아야 합니다. 거래 목적이 투기가 아니고 실거주, 실사용 등의 명확한 목적이 있어야 하는데 허가를 받지 않는 거래들은 무효로 간주가 되어서 위반하면 큰 처벌을 받을 수 있게 됩니다.
여기서 허가가 필요한 경우들이 있습니다. '토지매매, 교환, 증여, 상속 등, 부동산 개발 계획이 있는 지역들, 실거주 목적이 아닌 투기 목적으로 투지 구매 시 규제 강화' 에 대한 것으로 지속적 부동산 가격상승을 억제하면서 투기를 방지하기 위한 특정 지역의 토지 수요를 인위적으로 제한하는 방식으로 활용되고 있습니다.
부동산 갭투자 뜻은?
이 갭투자는 전세가와 매매가의 차이(갭)을 활용한 부동산 투자 방법입니다. 그래서 매매가보다 전세가가 높다던지 거의 비슷하면 상대적 적은 초기 자본으로 부동산을 매입하고 시세차익을 노리는 것의 투자 전략입니다. 그 갭투자 기본 구조들은 이렇습니다. [부동산 투자시 공동명의와 개인명의의 차이점]
전세를 끼고 있는 매물을 구매, 매매 할 때 전제보증금을 받음으로 실질적 적은 금액만으로 매매를 성사하는 경우, 부동산 가격상승을 기대하고 있으나 일정 시간이 지나서 시세가 오르게 되면 매도해 시세 차익을 얻게 됩니다. 전세 기간 끝나고 보증금을 반환해야 하나, 매도 또는 전세 계약을 통해서 해당 문제를 헤결합니다.
갭투자는 초기 투자금이 적은 장점이 있으나 전세가가 하락 또는 매매가가 하락하게 되면 큰 손실을 볼 위험이 있습니다. 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있어 부동산 시장의 상황에 따라서 신중한 판단이 정말 중요합니다.
토지거래허가구역 해제하고 집값이 막 오른다?
정부에서는 2월 잠삼대청(잠실, 삼성, 대치, 청담) 지역에 대한 토지거래허가구역을 해제하였습니다. 이때 사람들이 와 드디어 시장 정상화 되었구나 라는 말을 했었습니다. 그런데 이걸 풀고 나서 약 7주 만에 서울 아파트값 상승률이 0.00%에서 0.2%까지 올랐습니다.
작년의 상승장 때 같은 속도가 나오기 위해서 15주가 걸렸으나 이번에는 더 빠른 속도였습니다. 거래량도 한달만에 1000건에서 2000건으로 폭발했다는 것입니다. 그렇게 시장 분위기가 심상치 않은 상태로 나왔는데 다시 정부에서 급하게 규제카드를 꺼내들었습니다.
이렇게 되니 공인중개사에서는 거래 좀 되는구나 살겠다 하다가 다시 또막으면서 멘붕이 왔다고 합니다. 저도 이 내용을 알고 있었지만 최근 '경제유튜버 슈카코믹스'에서 하는 방송을 보면서 정부에서 이렇게 막 막을 수 있나? 하는 말에 그렇긴 하지? 라고 생각하지만 솔직히 저는 잘했다고 생각은 합니다.
몇몇 부동산 중개업을 하고 있는 사람들은 부동산 중개 때려친다 못해먹겠다? 라는 말들을 많이 하고 있다고 합니다. 거래가 막히면서 힘들었지만 다시 살겠다 하니까 다시 규제 근데 지금 부동산 거래에 대한 문제는 서울만 그런 상황입니다. 다른 지방 지역이나 인천 경기도는 큰 타격이 없는 것처럼 보이는데 말이죠.
갭투자 왜? 뭐 때문에 이럴까?
위에 설명드린것과 같이 갭투자는 전세가와 매매가에 대한 차이(갭)을 활용한 부동산 투자방법인데 좀더 쉽게 말해서 전세끼고 집사는 거라고 할 수 있습니다. 13억짜리 아파트가 있습니다. 그리고 전세가는 9억입니다. 실제 내돈 4억정도만 있다면 그냥 앉아서 나머지 돈 꿀걱 한다고 생각합니다.
그런데 한국의 부동산은 미친 상승장입니다. 그래서 이렇게 상승장이 될 때 꽤 먹힌다는 것입니다. 그리고 이것을 이용해서 돈을 불리는 사람들이 꽤 많습니다. 또 이것을 정부에서는 '투기다' 라고 생각하면서 규제하려고 하는 것입니다. 여기서 참 많은 사람들의 생각이 다릅니다.
어떤 사람들은 이런 정부의 정책에 대한 비난을 하기도 하지만 또 어떤 사람들은 갭투자 막아야 한다. 그리고 집값을 더 내리게 해야 한다? 라고 이야기를 하고 있습니다. 집주인 입장에서 갭투자가 막히면 매도 할 수 있는 여력이 떨어져서 가격을 낮추는 경우들도 있었습니다. 꽤 떨어지기도 했습니다.
뭐 뉴스에서도 나왔습니다. '주말 바겐세일' 토허제 재지정 잠실 매물 쏟아져 집주인들 패닉'이라는 언론보도가 나오기도 했습니다. 내가 사서 더 비싸게 팔아야 하는데 정부의 입장이 단호하다 입니다. 그래서 접근이 쉽지 않다는 내용입니다. [종합부동산세 확인방법과 신고방법은?]
토지거래허가구역 재지정 유턴맞은곳 '용산'과 강남, 서초
이번 토지거래허가구역의 재지정으로 유탄을 맞은 곳이 서울시 용산구입니다. 용산구가 기존 규제에도 해당하지 않았는데 갑자기 이번에 포함되기도 했습니다. 규제를 전혀 예상하지 못했다 입니다. 용산 아파트 가격이 상승 흐름을 탓던 것은 사실이나 매도를 하고자 매물을 내놓은 집주인들은 매도가 어려워져서 매우 곤란한 상황이기도 합니다.
그리고 이번 규제에 해당되는 전 구역인데 서울시 아파트 40만 가구가 해당된다고 보시면 됩니다. 송파는 인구도 많은데 아파트 단지도 다수기에 피해가 꽤 클것으로 예상됩니다. 몇몇 언론에서는 '강남구 대치동 대치 SK뷰 가격이 40억이 > 37억으로, 서초구 반포동 래미안원베일리는 55억이 > 50억으로, 송파구 잠실동 잠실엘스 가격이 30.5억 > 26.7억으로' 호가를 낮추었다고 합니다. 뭐 이미 계약을 체결하기로 약속하고 가계약금을 송금한 매수자들도 거래를 취소하고 있는 경우들도 있다고 합니다.
이렇게 거래가 취소되는 이유에서는 가격이 계속 하락할 것이라는 매수자들의 예상때문이기도 합니다. 그리고 아파트 매물은 적체되고 있는 상황입니다. 송파구 잠실동 기준으로 봤을 때 현재 매물이 1955건으로 3일만에 146건이 늘어났습니다. 방이동 올림픽 선수촌 아파트 매물도 212건에서 238건으로 늘어났다고 합니다.
그리고 폭탄을 제대로 맞은 지역들은 용산구, 잠실 이외에 새로 토지거래허가구역으로 지정되는 '풍납동, 방이동, 가락동, 마천동' 등이라고 생각하고 있습니다. 갭투기라는 것이 토지거래허가구역 규제 전에는 가능했었지만 이번 잠상대청 상승으로 규제에 묶였기 때문입니다. [재개발과 재건축의 차이는?]
토지거래허가구역 먼데 이렇게 하나?
위에서 말했지만 집사는 것을 정부의 허락없이는 못산다고 하는 것입니다. '강남 3구(강남, 서초, 송파)'
광고 게재 제한됨 그리고 용산을 다시 토지거래허가구역으로 묶으면서 해당 지역에서는 일정 규모 이상의 주택을 사기 위해서는 구청의 허가를 받아야 한다는 것입니다.
뭐 많은 사람들이 내 돈주고 집사겠다는 것인데 왜 허락을 받아야 하는가? 라고 이야기 하고 있습니다. 뭐 이렇게 하면 집값이 떨어진다고 이야기 하지만 이렇게 했다가 풀어주면 다시 미친듯이 집값이 올라가게 된다 입니다. 이건 저도 동의하기 때문에 솔직히 이해 가지 않는 부분도 있었습니다.
다만 '정부가 갭투자를 막으려' 하는 이유가 있습니다. 이 이유는 또 많은 사람들이 이해하고 있습니다. 사람들이 집을 '살기 위해서 사는 것' 이 아닌 '사는 척'을 하면서 돈을 벌려고 하는 짓이라고 생각하고 이는 시장이 과열될 수 있다는 것이었습니다. 규제가 생긴다는것은 정부에서 일을 한다고 생각합니다.
다만 어떻게 일을 하고 있느냐? 이게 중요한듯 합니다. 당장의 홍수가 나는 것을 막기 위해서 땜빵만 한다면 나머지가 터지면서 더 큰 홍수가 난다는 것입니다. 이 투자금이 다른 지역으로 가면서 몇몇 전문가들이 마포.성동.강동 같은 곳으로 풍선 효과가 날 것이라고 보고 있습니다.
정부는 이제 어떻게 하려고 하나?
현재 정부에서는 '갭투자 잡겠다'라는 것으로 말하고 있지만 '전세자금대출' 까지 조이고 있습니다. 전세대출 보증비율이 원래 100% 였으나 이걸 5월 부터 90%로 줄이기로 했다고 합니다. 즉 전세를 끼고 집 사기가 더 어려워 졌다는 이야기 입니다. 그리고 이게 임차인한테도 영향을 미친다 입니다.
집주인 입장에서는 세입자가 전세자금대출을 받지 못하면 전세금 올리거나 월세로 돌려버린다로 전월세 사는 사람들이 더욱 힘들어진다로 볼 수 있습니다. 이번 규제로 오는 몇몇 풍선효과에서는 '강남규제 > 투자금 이동 > 주변 지역 상승 > 반복되는 상황' 이라 이야기 할 수 있습니다.
이런 문제를 규제로만 막는다? 다른 사람들은 어떻게 생각할까? 신규 아파트 공급을 늘려야 하나? 그게 아니면 어떤 방법으로 이 집값 상승에 대한 문제를 해결해야 할까? 뭐.. 개인적인 생각으로는 갭투자를 위해서 대출을 받는 사람들의 문제라 생각하고 있다. 와이프와 가끔 이야기 하지만 '집은 돈벌기 위해 사는 것이 아닌 살기 위해 사는곳'이어야 한다는 점이다.