불법건축물 신고방법 기준 철거 벌금 양성화 이행강제금 안내 '포상금'

최근 불법 건축물 관련된 문제들이 자주 이슈화 되고있습니다. 불법건축물 관련해서 양성화 특별법이란 것이 있는데 이 문제에 대한 벌금, 강제 이행금 및 신고방법과 함께 포상금에 대한 내용이 있어서 기본적 상식일 수 있어 포스팅을 해보았습니다. 우리가 살고 있는 원룸, 전세 등 잘 확인해보시면 불법 건축물일 수도 있기 때문에 이것을 잘 알아 두셔야 합니다. 이런 불법 건축물 정확하게 식별하고 신고하게 되면 포상금을 받을 수 있기 때문에 잘 체크해보시기 바랍니다.

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불법건축물이란?

부동산을 통해서 집을 구하다 보면 종종 생기는 일들이 있습니다. 불법건축물에 입주하게 되는 경우들 입니다. 이 불법건축물 뭐 그냥 살면 되는거 아닌가? 라고 생각할 수 있지만 이 건축물은 소방, 안전 등 다양한 문제가 생길 수 있는 건축물입니다.

네이버 검색 후 보시면 불법건축물은 건축허가(건축행위 제한)에 관여한 법률에 반하여 건축한 결과물이라고 나와있습니다. 그래서 불법건축물은 어떻게 적발이 되고 어떤 건축물들일까요?

1) 담당공무원이 직접 현장을 둘러보고 발견하는 경우가 있습니다. 과거 공무원들이 그냥 넘어가는 경우들이 있었습니다. 그러나 현재는 신축건물들에 대한 불법, 위반 건축물에 대한 조사를 굉장히 철저히 진행하고 있습니다. 즉 단속도 많아졌습니다. 이유는 당연히 불법건축에 대한 아파트 사고 등 다양한 사건사고들이 많이 있기 때문입니다.

2) 위성을 통하여 발견하게 됩니다. 정부에서 수시로 위성을 통해 전국적 건물을 계속하여 촬영하고 있습니다. 이로 인해서 달라진 곳을 확인 후 불법건축물에 대한 조치를 취하고 있는 상황이기도 합니다.

3) 민원이나 신고로 의하여 적발되기도 합니다. 당연합니다. 현재 거주하는 입주민 또는 주민이 살면서 불법건축물에 대한 의혹을 가지게 되면서 이것을 신고하게 됩니다. 살고 있는 사람이 아닌 주변 사람들이 이상함을 느끼고 민원을 넣어서 신고하는 경우들도 있습니다. 이렇게 되면 담당 공무원이 확인 하고 불법건축물을 적발하게 됩니다.

즉 불법건축물은 최초 승인을 받은 후 원래 용도와는 다르게 준공을 한것으로 면적, 층수, 높이 등을 증가시키는 것입니다. 일반 다가구주택들에서 흔히 일어나기도 합니다. 그래서 꼭 알아야 하는 불법건축물 기준을 체크해보셔야 합니다.

불법건축물 기준은?

몇가지 기준들이 있스브니다. 물론 지금 말씀드리는 기준 이외에도 불법건축물에 대한 기준들은 꽤나 다양하다고 설명드릴 수 있습니다.

1. 테라스를 실내공간으로 구조 변경한 행위를 불법건축물이라 한다.

2. 창고 또는 보일러실 같은 시설들을 추가하는 행위를 불법건축물이라 한다.

3. 허가 없이 무단 복층을 만드는 것을 불법건축물이라고 한다.

4. 1가구를 원룸 & 투룸으로 눌리는 행위를 불법건축물이라고 한다.

5. 사무실, 창고인데 주거 용도로 무단 변경하는 행위를 불법건축물이라 한다.

6. 컨테이너 설치 및 조립식 패널로 일조권 제한하는 행위를 불법건축물이라 한다.

7. 준법적인 조경을 임의로 변경 및 훼손하는 행위를 불법건축물이라 한다.

불법건축물 확인하는방법

내가 사는 집이 불법건축물인지 어떻게 확인할 수 있을까? 아주 간단합니다. '정부 24민원사이트'에 들어가 건축물대장을 열람해서 확인할 수 있습니다. 위법건축물로 적발된 경우는 > 대장 첫 페이지에서 '위반건축물' 표시 좀더 정확한 위반 내용을 확인하는 방법은 건축물대장 변동 사항을 클릭하세요.

또다른 확인방법으로는 눈으로 직접 확인하는 방법입니다. 4층 이상의 주택이라면 9M이상 일조권에 대한 규제가 있습니다. 허용면적이 작기에 가건물 또는 계단식으로 지을 수 뿐이 없습니다. 4층 이상 주택이 온전하면 불법건축물로 의심해 보셔야 합니다. 그리고 전세 계약을 하신 경우에 위반건축물에 대한 규제가 있습니다. 이때 대출에 제한이 될 수 있으니 이것도 꼭 확인해보시기 바랍니다.

불법건축물 양성화가 있다?

주택이나 건축물을 허가 없이 개조하면 법적 문제가 되는데 이런 건축물들은 지방자치단체가 정식 사용승인을 내줌으로 법의 보호를 받을 수 있도록 합법화 하자는 것이 불법건축물 양성화법입니다. 빌라를 편의시설 목적으로 허가를 받았는데 주거용으로 용도 변경하는 과정에서 불법건축물이 만들어지게 되는데 이때 단독, 다세대, 다가구 주택들은 증축을 통해서 공간을 임의로 확장해 사용하기도 합니다.

중축하거나 기둥, 벽 같은 구조를 바꾸는 것 역시 위법사항인데 이것을 사용하기 위해 재승인이 필요한 건축물대상입니다. 중요한건 현재 2019년 12만개 이상 적법된 불법건축물, 2020년 6만개 이상, 2021년 5만개 이상, 2022년 4만개 이상의 건축물들이 있는데 이것들을 대상으로 건축허가 및 사용 승인을 다시 진행하여 적법한 대상물이 될 수 있게 기회를 줌으로 선의의 피해자를 줄여야 한다는 목소리가 높아지고 있다고 합니다.

불법건축물 신고방법은?

현재 불법건축물 양성화가 실행된것은 아닙니다. 그렇기에 불법건축물을 발견했다면 신고해야 합니다. 건축가, 의로인이 승인받은 내용이랑 다그게 변경(가구수, 용도, 층수, 면적 변경 등)하게 되었다면 이것은 불법건축물로 간주하셔야 합니다.

신고방법은?

1. 관할 시.군.구 홈페이지에 가서 '민원신청 > 불법건축물 신고' 섹션에서 직접 촬영한 현장 사진 등을 이용해서 신고 합니다.

2. 관할 시.군.,구청의 담당자에게 직접 전화하여 신고할 수 있습니다.

3. 생활불편신고 앱에서 신고를 할 수 있습니다. 휴대폰에 생활불편신고 앱 설치 후 '기타신고 > 불법건축물 신고' 신고는 당연히 익명으로 처리 됩니다.

불법건축물 신고 절차

신고하면 30일 시정명령 1차 > 20일 시정명령 2차 > 20일 이행강제금 > 이행강제금 부과 > 고발 > 사후 처리 이렇게 진행됩니다.

불법건축물 이행강제금이란?

신고 후 이행강제금이 진행되는데 이것은 시정 명령을 듣지 않고 불법 건축물을 시정하지 않았을 때 건축주한테 부과되는 금액입니다. 위반내용에 따라서 1㎡당 시가 표준 금액에서 50%에 해당되는 금액이 부과됩니다.

건축물의 시가 표준액, 위반면적, 부과율, 가중률, 감경률 등을 고려해서 계산이 되고 시정명령이 발령된 날 기준으로 해서 연 2회 이내 부과됩니다. 위반 사항이 시정될 때까지 매년 부과됩니다. [이행강제금 계산법 (1제곱미터 당시가 표준액 x 위반면적 x 부과율 x 가중률 x 감경률 = 이행강제금)] 입니다.

불법건축물 신고 포상금은?

불법 건축물을 신고했을 때 포상금이 나옵니다. 이 포상금은 지자체들마다 다르고 예산에 따라서 결정되기도 합니다. 대략적 30만원 정도의 포상금이 지급됩니다. 제 22조 제1항에서 공익 침해 신고인이 이행강제금의 부과나 공익증진을 이루어낸거라면 포상금을 받을 수 있게 됩니다. 그리고 포상금을 받을 수 있는 기준 역시 존재 합니다.

1. 보상 대상 감액이 1억 이하일 때 총액 20%를 받을 수 있어요.

2. 보상대상 감액이 1억 초과해서 5억 이하면 2천만원에 1억 초과 금액 14%를 받을 수 있어요.

3. 보상대상 감액이 5억 초과 20억원이하면 7천6백만원에 5억 초과 금액의 10% 받을 수 있어요.

4. 보상대상 감액이 20억 초과 40억 이하면 2억 2천6백만원에 20억 초과 금액의 6%를 받을 수 있어요.

5. 보상대상 감액이 40억 초과 3억 4천6백만원 이하면 40억 초과 금액의 4%를 받을 수 있어요.

불법건축물 벌금은?

용도를 변경하면 위반인에 이때는 건축주한테 최대 5억원의 벌금이나 3년 이하의 징역이 선고될 수 있습니다. 그리고 징역과 벌금이 동시 부과될 수 있습니다. 여기서 이행강제금과 벌금의 차이로는 이행강제금은 과태료라고 보시면 됩니다. 벌금은 그냥 전과 기록이라고 보시면 됩니다.